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農村土地網土地流轉經紀人創業手冊

2013年03月12日 來源:農村土地網

農村土地網土地流轉經紀人創業手冊

 

 

 

目錄:

 

一、怎樣注冊土地流轉公司

 

二、土地流轉經紀的工作流程

 

三、土地經紀人怎樣建立和管理客戶關系

 

四、怎樣利用好農村土地網開展土地流轉業務

 

 

一、怎樣注冊土地流轉公司

 

 

  1選擇公司的形式

 

  普通的有限責任公司,最低注冊資金3萬元,需要2個(或以上)股東,從061月起新的公司法規定,允許1個股東注冊有限責任公司,這種特殊的有限責任公司又稱"一人有限公司"(但公司名稱中不會有"一人"字樣,執照上會注明"自然人獨資"),最低注冊資金10萬元。如果你和朋友、家人合伙投資創業,可選擇普通的有限公司,最低注冊資金3萬元;如果只有你一個人作為股東,則選擇一人有限公司,最低注冊資金10萬元。

 

  1)核名到工商局去領取一張"企業(字號)名稱預先核準申請表",填寫你準備取的公司名稱,由工商局上網(工商局內部網)檢索是否有重名,如果沒有重名,就可以使用這個名稱,就會核發一張"企業(字號)名稱預先核準通知書"。這一步的手續費是30元。(30元可以幫你檢索5個名字,很多名字重復,所以一定要先核實公司名稱

 

  2)租房

 

  去專門的寫字樓租一間辦公室,如果你自己有廠房或者辦公室也可以,有的地方不允許在居民樓里辦公。租房后要簽訂租房合同,并讓房東提供房產證的復印件。簽訂好租房合同后,還要到稅務局去買印花稅,按年租金的千分之一的稅率購買,

 

  例如你的每年房租是1萬元,那就要買10元錢的印花稅,貼在房租合同的首頁,后面凡是需要用到房租合同的地方,都需要是貼了印花稅的合同復印件。

 

  3)編寫"公司章程"

 

  可以在工商局網站下載"公司章程"的樣本,修改一下就可以了。章程的最后由、所有股東簽名。

 

  4)刻私章去街上刻章的地方刻一個私章,給他們講刻法人私章(方形的)。費用大概20元左右。

 

  5)到會計師事務所領取"銀行詢征函"聯系一家會計師事務所,領取一張"銀行詢征函"(必須是原件,會計師事務所蓋鮮章)。如果你不清楚,可以看報紙上的分類廣告,有很多會計師事務所的廣告。

 

  6)去銀行開立公司驗資戶所有股東帶上自己入股的那一部分錢到銀行,帶上公司章程、工商局發的核名通知、法人代表的私章、身份證、用于驗資的錢、空白詢征函表格,到銀行去開立公司帳戶,你要告訴銀行是開驗資戶。開立好公司帳戶后,各個股東按自己出資額向公司帳戶中存入相應的錢。銀行會發給每個股東繳款單、并在詢征函上蓋銀行的章。注意:公司法規定,注冊公司時,投資人(股東)必須繳納足額的資本,可以以貸幣形式(也就是人民幣)出資,也可以以實物(如汽車)、房產、知識產權等出資。到銀行辦的只是貨幣出資這一部分,如果你有實物、房產等作為出資的,需要到會計師事務所鑒定其價值后再以其實際價值出資,比較麻煩,因此建議你直接拿錢來出資,公司法不管你用什么手段拿的錢,自己的也好、借的也好,只要如數繳足出資款即可。

 

  7)辦理驗資報告拿著銀行出具的股東繳款單、銀行蓋章后的詢征函,以及公司章程、核名通知、房租合同、房產證復印件,到會計師事務所辦理驗資報告。一般費用500元左右50萬以下注冊資金)。

 

  8)注冊公司

 

  到工商局領取公司設立登記的各種表格,包括設立登記申請表、股東(發起人)名單、董事經理監理情況、法人代表登記表、指定代表或委托代理人登記表。填好后,連同核名通知、公司章程、房租合同、房產證復印件、驗資報告一起交給工商局。大概3個工作日后可領取執照。此項費用約300元左右。

 

  9)憑營業執照,到公安局指定的刻章社,去刻公章、財務章。后面步驟中,均需要用到公章或財務章。

 

  10)辦理企業組織機構代碼證

 

  憑營業執照到技術監督局辦理組織機構代碼證,費用是80元。辦這個證需要半個月,技術監督局會首先發一個預先受理代碼證明文件,憑這個文件就可以辦理后面的稅務登記證、銀行基本戶開戶手續了。

 

  11)去銀行開基本戶

 

  憑營業執照、組織機構代碼證,去銀行開立基本帳號。最好是在原來辦理驗資時的那個銀行的同一網點去辦理,否則,會多收100元的驗資帳戶費用。開基本戶需要填很多表,你最好把能帶齊的東西全部帶上,要不然要跑很多趟,包括營業執照正本原件、身份證、組織機構代碼證、公財章、法人章。開基本戶時,還需要購買一個密碼器(從2005年下半年起,大多銀行都有這個規定),密碼器需要280元。今后你的公司開支票、劃款時,都需要使用密碼器來生成密碼。

 

  12)辦理稅務登記

 

  領取執照后,30日內到當地稅務局申請領取稅務登記證。一般的公司都需要辦理2種稅務登記證,即國稅和地稅。費用是各40元,共80元。辦理稅務登記證時,必須有一個會計,因為稅務局要求提交的資料其中有一項是會計資格證和身份證。你可先請一個兼職會計,小公司剛開始請的兼職會計一般200元工資就可以了。

 

  13)申請領購發票

 

  如果你的公司是銷售商品的,應該到國稅去申請發票;如果是服務性質的公司,則到地稅申領發票。最后就開始營業了。注意每個月按時向稅務申報稅哦,即使沒有開展業務不需營業稅:銷售商品的公司,按所開發票額的4%征收增殖稅;提供服務的公司,按所開發票額的5%征收營業稅。要繳稅,也要進行零申報,否則會被罰款的。

 

  有二點你可能比較關心:

 

  A.公司必須建立健全的會計制度,你可能擔心自己不會,怎么辦?剛開始成立的公司,業務少,對會計的工作量也非常小,你可以請一個兼職會計,每個月到你的公司幫你建帳,二、三天時間就夠了,給他200-500左右的工資即可。

 

  B.公司的稅額:

 

所得稅:對企業的純利潤征收18-33%的企業所得稅。小公司的利潤不多,一般是18%。對企業所得稅,做帳很關鍵,如果帳面上你的利潤很多,那稅率就高。所以,平常的購買設備都要開發票,你吃飯、坐車的票都留起來,可以做為你的企業運作成本。二種稅的區別:營業稅是對營業額征稅,不管你賺沒有賺錢,只有發生了交易,開了發票,就要征稅;所得稅是對利潤征稅,利潤就是營業額扣減各種成本后剩余的錢,只有賺了錢,才會征所得稅。還有其它各種各樣很多種的稅,但沒有多少錢,主要是上面二種,特別是所得稅非常高。

 

二、土地流轉經紀的工作流程、

 

  1、委托申請

 

  要求轉讓土地使用權的農戶以書面形式向土地流轉經紀人提出委托申請,申請內容包括土地類型、土地位置、托管面積、流轉年限、經濟關系處理要求等。需要受讓土地使用權的種養大戶和工商業主,可以書面形式向土地流轉經紀人提出委托申請,申請內容包括土地位置、土壤條件、受讓面積、受讓年限、經濟關系要求等。

 

  2、供求登記

 

  根據土地使用權委托流轉的申請,經核對查實后,輸入計算機,進行儲備入庫,內容包括編號、委托單位(戶主姓名)、儲備(信托)日期、委托流轉的土地類型、坐落位置、面積、委托流轉期限、流轉記錄、聯系電話、聯系人姓名等。

 

  3發布信息

 

  土地流轉經紀人通過互聯網平臺、廣播、電視、簡報等多種方式,發布土地使用權出讓、受讓信息,并接受土地流轉供求雙方的咨詢。

 

  4,資質審查

 

  農村土地承包經營權流轉給集體經濟組織以外業主的,必須在土地流轉合同簽訂前對受讓方業主的資信情況、經營能力、履約能力以及該業主擬經營的項目是否符合國家的法律法規、環境保護政策、產業發展規劃和區域經濟政策、項目效益風險等進行審查。

 

  5達成意向

 

  根據采集的出讓、受讓信息及交易雙方的委托要求,及時配對、牽頭和協調促成雙方達成意向。

 

  6指導簽訂合同

 

  對促成流轉的出讓和受讓雙方,按照規范的要求,指導和幫助土地使用權流轉合同的簽訂落實和其他有關手續的辦理,并在合同上進行鑒證。在此基礎上,建立土地使用權流轉登記簿,進行登記,內容包括受讓單位(個人)、轉入時間、受讓的土地位置、面積以及流轉后的土地經營項目、面積等。

 

三、土地經紀人怎樣建立和管理客戶關系

   1建立客戶關系的指導思想

 

  要為土地流轉客戶著想。了解客戶的需求,了解我們能為客戶提供什么樣的服務。誠信為本,合理收取費用。

 

  要重視土地流轉關鍵人員。走訪和溝通一定要找到起關鍵作用的人,找不對人,走訪和溝通的效果就可能大打折扣。農村土地流轉需要走訪和溝通的可能不止幾個人,要了解起決定作用的土地流轉客戶有幾個,分別起什么樣的作用,如果沒有溝通好,土地流轉可能泡湯。建議如果與土地流轉供應者進行溝通時,要取得土地供應者認可和同意,獲得當地村、鄉鎮政府中基層管理人員的積極配合,才能有把握取得成功。能有把握取得成功。

 

  2建立客戶關系的方式

 

  電話方式:利用電話方式傳遞和發布信息,要把握好電話感染力、交談內容、身體語言等幾個關鍵要素;

 

  面談方式:面對面談業務,要注意簡化語言、積極傾聽,用一些身體語言表格你的誠意,多與客戶產生互動了解客戶反饋的信息;

 

  短信方式:快捷方便準確,在土地流轉客戶生日、特別日子里進行問候,可起到很好的效果;

 

  電子郵件:可以傳送文本、聲音、視頻等多種類型的文件;能有把握取得成功。能有把握取得成功。

 

  即時通訊工具(QQMSN):時下最流行的方式。

 

  信件或公函:傳統的溝通方式,用于正式的文件傳遞和邀請,給人以尊重的感覺。

 

  3與客戶溝通的內容

 

  市場與客戶調查。如農村土地流轉市場和行業的大環境、最新的政策和措施、人員變化、流轉情況、客戶的基本情況等,此外還要切實了解客戶的需求,遇到的困難、有待解決的問題。建議編制走訪的調查表格,講需要了解的內容一一列出,以免遺漏。

 

  信息核對。包括證實猜想、解決分歧、了解原委等。目的是為了統一思想達成一致意見,為農村土地流轉經紀業務合作和發展鋪墊道路。土地流轉業務。了解供需雙方的需求,尋找土地流轉的可能性和安全性。

 

  4做好客戶管理

 

  土地流轉客戶檔案管理。主要是完整記錄土地流轉客戶土地經營信息,目前所使用土地的情況;客戶對本經紀業務評價;客戶聯系辦法、聯系人姓名、職業、植物、生日、婚姻家庭情況、興趣愛好、關系等級等。土地流轉客戶關系管理。主要是完整記錄土地流轉客戶需求、土地流轉記錄、客戶關系狀況、客戶反饋信息、會議和電話交流的相關內容等動態信息。土地流轉客戶合同管理。記錄擬簽訂合同的工序雙方客戶、地產狀態、價格總值、流轉方式、收款計劃與其他情況等相關信息,做好簽訂合同的準備。

 

四、怎樣利用好農村土地網開展土地流轉業務

 

 

 

  農村土地網開店流程,除了發布您手上現有的土地信息、查找土地買家、查找土地買家、查找土地買家主動出擊,開通農村土地網并注冊成為經紀人;通過郵箱認證、手機認證、身份認證就可以成為農村土地網認證經紀人,您可以自由發布信息、查看買家賣家信息。

 

  2發布土地信息

 

  將您手上現有的土地信息發布到農村土地網,并保持土地信息的完整,帶有圖片的信息可以極大提升買家的關注度,買家看到您的信息后將直接聯系您。信息發布完成后,每天對信息進行刷新也是非常重要的,刷新后的信息將顯示在前列。請使用信息刷新,而不要重復發布信息。

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