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濟南土拍政策迎來大變化!最高限價下將抽簽決定土地歸屬

2021年08月18日 來源:新黃河

  繼深圳、青島、天津等城市第二批集中供地生變后,8月17日,濟南市公布土地拍賣新政,競拍規則發生重大變化,原本的“限地價,競政府儲備性公有房”在觸發最高限價后調整為“限地價,抽簽確定競得人”。這是自2017年濟南樓市調控實施拍地最高限價政策以來的重大調整,競安置房面積成為歷史。
  76宗地延期開拍
  7月29日,濟南第二批集中供地掛牌,共供應76宗居住、工業、商業等用途的土地,總占地面積251.46萬平方米,約3772畝。本批次掛牌宗地原計劃在8月30日交易。但是,進入8月后,國內土地市場發生重大變化,多個城市集中供地紛紛緊急“剎車”,一場關于土拍規則的重大變化正悄然進行。
  根據最新的補充公告,本批次土地掛牌截止時間調整為9月10日,這意味著網上交易時間延期。無獨有偶,蘇州市自然資源和規劃局同日發布公告稱,第二批集中供地掛牌截止時間調整至9月16日上午10時。截至8月17日,此前已有深圳、上海、天津、福州、青島等地發布公告延遲第二批土地出讓時間。
  嚴禁房企“馬甲”參拍
  從新政要點來看,在嚴格購地資格審查方面,要求“同一企業及其控股的各個公司,不得參加同一宗商品住宅用地的競買”。這意味著,今后嚴禁房企“馬甲”參拍,在同一個地塊的出讓中,開發企業只能以一個主體參與,不能穿多個“馬甲”以增加命中率。
  近期各個層面嚴控購地資金來源的情況下,和多數城市一樣,濟南市要求參與商品住宅用地競買的企業須由自有賬戶繳納競買保證金,同時競買企業股東不得違規對其提供借款、轉貸、擔保或其他相關融資便利等。房企購地資金不得來源于以下渠道:直接或間接使用金融機構各類融資資金;房地產產業鏈上下游關聯企業借款或預付款;其他自然人、法人、非法人組織機構的借款;參與競買企業控制的非房地產企業融資等。
  而且,土地成交后,對競得人繳納的保證金和出讓金由會計師事務所出具是否屬于自有資金的審計報告。對于經審查資金來源不符合要求的企業,取消其競得資格、解除土地出讓合同、收回已出讓土地,競買保證金不予返還。
  告別競安置房面積
  在土拍新政中,最大的變化之一是控制溢價率,同時調整最高限價競拍規則,觸發最高限價后,不再競安置房面積。
  根據濟南市自然資源和規劃局當天公布的40宗住宅用地最高限價表,各住宅地塊最高限價均有所調整,調整后溢價率在14.5%-14.9%之間,最高溢價率不超過15%。這與今年濟南第一批次集中供地交易中,南北康組團經過143輪競價,最終溢價64.41%成交形成鮮明對比,成交樓面價達到住宅樓面價13473元/平方米。另一宗溢價率超過50%的地塊為山塑A2地塊,最終競價超過30輪,溢價率為54%,成交樓面價8484元/平方米。
  溢價率重新設限后,幾個熱點地塊如歷下盛福片區地塊樓地價不超過10022元/平方米,北湖核心區地塊樓面地價不超過9807元/平方米,唐冶的樓面地價不超過7124元/平方米,濟南東站大辛莊地塊樓面地價不超過8043元/平方米,新入市的華山北住宅樓面地價不超過7237元/平方米。
  相應的,觸發最高限價后,出讓方式調整為“限地價,抽簽確定競得人”,即根據住宅用地設定的最高限價,如競買企業最終報價未達到最高限價則價高者得;如兩家以上(含兩家)競買企業最終報價均達到最高限價,則采用現場抽簽方式確定競得人;具體時間和地點另行通知。
  此外,本次部分出讓土地增加拿地條件,首次入市的華山北片區一期地塊4個地塊無償代建租賃住房,地上建筑面積總計7.18萬平方米。
  化解行業潛在風險
  對于濟南市土地新政,合富輝煌(中國)山東公司副總經理許傳明認為,新政主要管控的目標是保證房地產市場開發平穩有序,化解未來潛在的行業經營風險。
  近期的房地產調控已把房價預期、市場成交預期穩定住了,行業融資和資金監管也很嚴格。“按說開發企業對于拿地應該很理性了,但是很多企業因為土地儲備不足,陷入了‘不拿地沒米下鍋,高價拿地明后年經營困難’的兩難境地。”許傳明說,在這種兩難選擇下,很多企業還是選擇了高價拿地,先過眼前的“難關”,但是目前房價預期非常穩定,房企難像前幾年那樣,以“擊鼓傳花”方式把高地價成本轉嫁給市場消化。從這個意義上來說,沒有合理經營利潤保障的項目就會陷入滯銷,進而形成對供應商的不良債務,買房客戶的爛尾難交付的局面。所以,為了防范和化解這種苗頭性的風險,自然資源部在土地供給端及時出手,地方自然是要跟著“指揮棒”行動。
  從今年上半年出臺“兩集中”供地新政再到土拍政策生變,土地市場“意外”連連,那么,對于樓市走向有何影響?許傳明分析認為,今年上半年多地樓市有所抬頭,接著地方政府被約談、發布調控政策,漲幅有所回落,說明調控越早出手效果越明顯。在房地產行業進入規模縮量階段的背景下,現在土地供給端政策變化對樓市影響可以說較小,“現在樓市緊箍這么緊了,下步大漲沒可能。”
  延伸閱讀:第二批集中出讓宗地掛牌條件較高
  濟南第二批集中掛牌出讓的不少地塊綁定的產業引入條件都比較高。如唐冶有3宗住宅用地、2宗金融用地捆綁出讓,競得人須承諾并負責引入一家擁有電競賽事IP全產業鏈且獲得國家高新技術企業認證、國家重點文化輸出企業認證的獨角獸企業設立區域總部;大辛莊南區組團有5宗住宅用地、4宗商業商務用地捆綁出讓,競得人須引入一家從事基因工程、疫苗類藥物、小分子藥物研發的醫藥研發基地和企業總部,須將商業地塊中不低于12萬平米的地上建筑面積及其對應地下部分用于打造生物醫藥產業園。還有,高新章錦片區A-3住宅地塊,競得人須在捆綁出讓的商業商務地塊內引入一家經銀保監會批準的專業健康保險公司全國總部;賢文片區一宗住宅用地與一宗商服用地捆綁出讓,要引入一家平均年度營業收入不低于500億元且獲得過國家科技進步獎二等獎以上的企業總部。
  因此,在一些地塊設定出讓條件較高,且加強購地資金審查的情況下,企業拿地較為謹慎,第二輪集中出讓要比第一輪平靜不少,個別熱點地塊會否出現抽簽定歸屬,則要看相關房企是否能領會這次土地出讓規則調整的深意。

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