發布土地信息
農村土地網 > 新聞中心 > 土地新聞

地產商躺平不搶了,上百宗土地流拍,央企國企逆勢掀起拿地旋風

2021年09月27日 來源:時代財經 作者:陳澤旋

地產商躺平不搶了,上百宗土地流拍,央企國企逆勢掀起拿地旋風

圖片來源:視覺中國

由于土拍規則大調整,原本應在8月開啟的第二批集中供地高峰期被延遲到了9月。

據時代財經統計,截至9月26日,全國22個集中供地試點城市中,已有13個城市完成第二批集中供地的出讓,占比過半。除了廈門、長春和無錫,其余9個城市的土拍均是在新規出臺后進行,包括福州、青島、濟南、天津、成都、蘇州、合肥、沈陽、重慶和南京(注:南京9宗土地將于9月27日搖號)。

然而,與第一批集中供地相比,第二批次出讓冷清多了,10個城市撤牌(注:撤牌指終止或中止掛牌)或流拍的地塊數量急速攀升,高達136宗,占掛牌總數的27.81%;而在第一批集中供地中,該比例僅約6.83%。

盡管土拍新規通過下調最高限制地價控制土地成本,但其對競拍資格設置了更高的門檻,包括禁止“馬甲”公司、嚴控購地資金來源和企業開發資質等等。市場認為,這導致不少房企被擠出土地市場,而近期樓市趨冷亦讓房企拿地的主觀意愿降低。

土地市場遇冷的并不僅僅是22個集中供地試點城市。根據華泰證券的研究報告,今年8月,百城土地流拍率超過了30%,創下2008年金融危機以來新高。典型的如河南南陽市,原本掛牌了18宗土地,但在8月底的土拍中高達13宗遭到撤牌或流拍,引發市場極大關注。

 

新規后土拍猛剎車,近三成土地流拍

 

從整體來看,前8月全國土地市場呈現分化走勢,相比其它城市,作為樓市熱點城市或省會的22個集中供地試點城市受到房企追捧。

土地出讓結果顯示,在第一批集中供地中,不少城市的土地溢價率頗為扎眼,甚至出現房企成立數十家“馬甲”搶地的現象。據中原地產研究中心統計,在第一批次供地中,22座城市的住宅用地平均溢價率達到14.73%,溢價率第一的是重慶,高至42.99%;時代財經發現,部分城市的個別地塊溢價率甚至超過100% 。

高溢價現象在第二批集中供地時得到了遏制。在土拍新規出臺后的9月份(注:截至9月26日),合計有10個城市完成第二批集中供地的出讓,“底價成交”成為了這一批次土拍的主旋律,這些城市的平均溢價率得到了大幅下調。

地產商躺平不搶了,上百宗土地流拍,央企國企逆勢掀起拿地旋風

時代財經/制圖

其中,濟南成功出讓56宗土地,均為底價成交;而平均溢價率最高的城市為福州,但也由第一批次時的18.41%下降至13%。此外,第一批次溢價率最高的重慶降幅最猛,溢價率由42.99%降至第二批次的0.02%。

不少業內人士將溢價率下調的成效,歸功于8月中旬自然資源部召開的一場閉門會議,該會議對集中供地試點城市作出了四大新部署。

根據西南證券的研究報告,這四大新部署主要包括:第一,參加宅地競拍企業需具有房地產開發資質;第二,建立有效的購地審查制度,加強對房地產企業購地資金的來源審查;第三,單宗地溢價率不得超過15%,絕不允許通過提高起拍價格調整溢價率,嚴控城市樓面地價新高;第四,在達到地價或溢價率上限時,不得以競配建等方式增加實際地價,可通過一次性合理報價、搖號、競更高更優品質建設方案等方式確定競得人。

實際上,在土拍新規出臺之前,已有廈門、長春和無錫等3個城市率先完成了第二批集中供地的出讓。不過,無論是第一還是第二批次,長春的土地市場表現較為冷淡;而同為第二批集中供地的廈門和無錫則與上述9個城市形成了鮮明的對比。其中,廈門的平均溢價率高達25.43%;而無錫的溢價率雖然不算突出,僅為4.12%,但23宗宅地里有9宗觸發最高限價進入搖號程序。

在溢價率大幅下調的同時,新規對房企購地資格進行了更加嚴格的把關,導致流拍率急速攀升。時代財經綜合統計公開信息后獲悉,在第一批集中供地里,上述10個城市合計掛牌462宗土地(注:個別城市含非住宅地塊),有29宗被撤牌或流拍,占比僅約6.28%;第二批次中,10個城市合計掛牌489宗土地,撤牌或流拍的土地高達136宗,占比約27.81%。

中原地產首席分析師張大偉對時代財經表示,由于各地房地產調控密集,樓市開始全面降溫,疊加土地出讓政策收緊,使得第二批集中供地全面遇冷,此外,“競品質成為集中供地新要求,明顯增加房企施工成本,一定程度上降低了房企拿地意愿”。

 

民企抓銷售回款,國企掀起拿地旋風

 

中信證券在一份研究報告中指出,新的土地出讓規則帶來市場“退燒”,但吸引開發企業入市拿地的兩大前提已經被動搖:一是開發企業的融資環境是正常的,不需要用經營性回款來大量償還負債縮表;二是房價沒有明顯下降。

目前,多地房價進入下行通道,根據禧泰數據,今年8月我國315個樣本城市中106個出現房價同比下跌,189個出現環比下跌;同時,房企特別是民營房企在融資、銷售和回款等方面面臨著巨大挑戰。

由于國企、央企信用狀況更好,并且融資渠道相對民企通暢,第二批集中供地還呈現出一個直觀的趨勢——國企、央企開始成為了拿地主力。

綜合國泰君安、中信證券和公開信息,在天津和福州成交的土地中,國企拿地宗數合計占比高達59.64%,金額占比為70.52%;而重慶成交的28宗土地中,有18宗由國企拿下,占比將近64.29%;青島方面,拿地金額排名前5的房企中有3家為國企,分別是山東魯信、金茂和華潤置地。

不少業內人士認為,房地產市場降溫或將是接下來的趨勢,這更加凸顯國企、央企的拿地優勢。

“樓市已經明顯地進入了下行通道”,張大偉指出,一二手房價上漲的城市數量出現了顯著的下降,“今年的金九銀十,預計將是近幾年最冷清的一年,而且由于多家房企資金鏈壓力大,不排除后續出現明顯降價的可能性”。

一TOP10房企的內部人士告訴時代財經,今年下半年的銷售狀況很差,“沒有達到預期的銷售目標”,公司已經在重點抓銷售和回款,為此還將“緩一緩多元化業務”。

樓市低迷的現狀,疊加賣地高峰的出現,讓流拍和低溢價成交成為常態。并且,這不僅僅發生在22個集中供地試點城市身上。華泰證券的數據顯示,8月百城供地面積同比降低9.4%,成交面積同比降低41.7%,溢價率跌至個位數,而整體流拍率則高達 30.4%,華泰證券指出,該流拍率創下2008年金融危機以來的新高。

以典型的三四線城河南省南陽市為例,作為非試點城市,南陽在8月底首次推行集中供地制度,但掛牌的18宗土地最終僅成交了5宗,其余均為撤牌或流拍。上述前10房企此前在南陽市場瘋狂“掃貨”,但此次集中供地其并未參與競拍,內部人士表示主要因為土地位置一般且底價較高,“當前市場下,評判經營風險較大”。

另有大型房企內部人士告訴時代財經,不止南陽,今年以來其在整個河南省拿地不多,在土儲較為充裕的情況下,目前公司最重要的是少花錢、促銷售和抓回款,“對于企業來說,現金流更重要,沒有現金流,企業可能就撐不過去了”。

不過,中信證券在其報告中指出,未來如果民營房企不斷處置資產,房價持續下跌,就算是國企也可能不會積極進入土地市場了。

相關資訊

牛牛影视在线精品