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土拍降溫,地方政府亟待走出“土地財政”依賴怪圈

2021年09月27日 來源:時代周報 作者:遲雨

土拍降溫,地方政府亟待走出“土地財政”依賴怪圈

近日,為期三天的蘇州、成都第二輪集中土拍收官。與第一輪集中供地市場火熱不同的是,此輪土拍熱度不高,溢價率較首輪有所下降,尤其是南京、青島、濟南、天津、沈陽等“低熱”城市,底價成交已成為二輪集中土拍的主旋律,土地流拍也明顯增多。

房企在土地市場上不再豪情萬丈是有原因的。

一方面,規則發生了變化。如南京規定,部分地塊的競買保證金比例可提高至起始價的50%,且同一競買人在同一批次報名地塊,不得超過總量的30%。對部分地塊,南京還規定不得聯合競買、不得合作開發,后續項目公司股權不得轉讓。

蘇州的新規則主要針對首輪土拍中部分地塊溢價高、馬甲多的情況做出精準調整,嚴格遵守“控地價”要求,下調了5宗地塊一次報價有效區間上限,同時出臺一系列“限馬甲”舉措,并嚴查房企資金來源。

這些規則都抬高了房企競拍的門檻。

另一方面,不少房企遇到了流動性問題。2020年8月,央行和住建部發布針對地產商的“三條紅線”,涉及資產負債率、凈負債率和現金短債比。

這三條醒目的“紅線”直接從供給端卡住了地產商的高杠桿。去年底,“商業銀行涉房貸款集中度新規”(限定房地產貸款占比和個人住房貸款占比上限)這一要求,又從需求端卡住了地產商的流動性。

沒那么容易融資了,流動性吃緊成為行業普遍的現狀后,房企在土地市場上怎么豪橫得起來呢?

土地市場遇冷,是房企面臨的問題,但絕不僅僅是房企的問題,它也是地方政府不得不直面的問題。

“土地財政”,這個耳熟能詳的詞語讓一些地方政府對土地出讓收入的高度依賴性暴露無遺。土地出讓收入在地方如此重要,如果這一塊收入大幅萎縮,該拿什么來彌補?

地產業已經火熱了數十年。但即使是在最火熱的時候,也不乏“狼來了”的聲音,不時有輿論警告地方政府需要擺脫對土地財政的依賴。

為什么要擺脫對土地財政的依賴?因為土地出讓金獨占大頭,會造成地方財政收入體系不健康不合理。更重要的是,總是依賴土地出讓收入,會導致一個地方的產業和經濟結構畸形。

道理很簡單,假若從農民手里征地然后轉手賣出即能輕松賺錢,過好小日子,誰還有動力和熱情去發展其他產業?

正是因為看到了土地出讓收入節節升高中的危險,有識之士一再提醒土地財政不可持續。但這正像是“狼來了”的故事,警示了這么多年,相信的人卻似乎并不多。

這一次“狼”真的來了。地產業的邏輯正在發生天翻地覆的變革,“房住不炒”已成為一條鐵律,真正扎下根來。如果看不到這一點,注定會吃大虧。當下一些房企之所以遭遇生死危機,根本原因在于其輕視了地產業的大勢,仍然在用那本老黃歷,妄圖在密風驟雨般的調控中抬高杠桿。

接下來,一些地方政府可能真的要過緊日子了。地方政府走出土地財政依賴,房產稅或許是不錯的替代,但相關立法還沒有進入程序,顯然緩不濟急。毫無疑問,只有在前一階段未雨綢繆,早早落下產業轉型升級先手棋的城市會最先走出困境。

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