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溯源土地“流拍潮”:銀根收緊下房企集體審慎,四季度或迎轉機

2021年09月30日 來源:21世紀經濟報道

21世紀經濟報道記者吳抒穎 廣州報道 公開土地市場宣告入冬。隨著全國各地第二輪集中供地的陸續進行,“寒意逼人”是多座城市供地結果給予業界的第一印象,大規模的“流拍”也正在出現。

9月26日、27日,廣州進行第二輪集中供地出讓,本輪土拍共出讓48宗地塊,最終成功出讓23宗地塊,總成交價569.37億元,25宗流拍,溢價率也僅1.5%。

過半土地流拍出現在一線城市,這是罕見的局面。就在數個月前,廣州首輪集中供地的熱度還十分高漲,那時候多宗地塊觸及最高限價搖號的境況還歷歷在目,而今房企情緒大幅度逆轉,也讓未來房地產市場的不確定性進一步加大。

這是在“穩地價、穩房價、穩預期”基調下各地為了平抑樓市炒作情緒所做的努力,如今成效初顯。

溯源本輪土地市場的“流拍潮”,其最基本的邏輯依然在于,在金融端對房企規范性約束之后,作為資金密集的行業,房企現金流受到了一定的沖擊。為了保證能夠跨過當前的小周期,房企更不得不縮減投資,由此演變成“流拍潮”的出現。

不過最難的時刻或許已經過去。9月24日召開的央行貨幣政策委員會2021年第三季度例會明確提出,要維護房地產市場的健康發展,維護住房消費者的合法權益。多名學者、從業人士告訴21世紀經濟報道記者,第四季度房企的資金面或許有邊際放松,“不宜太悲觀,房貸接下去應該會恢復一些,企業的現金就會好一點,壓力也就沒那么大了。”

 

萬科也缺席

 

這是一輪席卷全國的土地“流拍潮”。據克而瑞統計,自8月末重點城市二輪集中供地潮開啟后,流拍率就一直延續高位運行,在剛剛過去的一周這種情況也沒有改變,整體流拍率仍高達25%以上。

這其中不乏首輪集中供地火爆的城市。以重慶為例,其第二輪集中土拍可謂降至“冰點”。公開數據顯示,第二輪集中供地重慶掛出42宗住宅用地,9宗提前中止出讓,余下的33宗地中有5宗流拍,僅成交28宗,流拍率(含中止出讓地塊)高達33%,與首輪零流拍的情況形成鮮明對比。

流拍率處于高位,拿地的企業也以央企、國企為主,民企的身影已然十分罕見,即便財務指標出色、運營能力突出的房企也是如此。

中信證券分析師陳聰、張全國在一份研報中指出,通過對拿地企業結構進行分析,可以發現,拿地的企業很多都是地方性國企,其中重慶、蘇州及南京地方性國企拿地比例最高,分別達到成交總土地宗數的49%、45%及41%,若將非地方性國企納入統計,則樣本城市國有企業合計拿地占比接近60%。

“地方性國企的情況是比較特殊的,其中不乏一些和土地供給方關系緊密的個體,在土地出讓明顯偏冷時能起到半市場化拿地托底的作用,當地方性國企拿地占比過高時,意味著土地市場的確相當冷淡。”陳聰、張全國認為。

這的確是一個值得留意的局面。如果從個別龍頭房企的投資動作來看,房企對土地市場相對消極的態度會更加清晰。以萬科為例,其幾乎未參與第二輪集中供地,即便是熱度相對較高的大本營深圳,萬科也選擇缺席。萬科在財務指標上與出盡風頭的中海并未有明顯高下,但選擇審慎,也代表了龍頭穩健房企的另一種態度。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對21世紀經濟報道記者分析稱,在市場比較回落時,央企國企更有責任去維護市場,它們承擔的責任要更大一點,所以央企、國企參與度大,也是情理之中。

 

何時迎轉機?

 

“流拍潮”的局面,是房企目前普遍資金面承壓的直接結果。房企當前面臨的資金壓力是雙向的,不僅有“三道紅線”、投銷比40%的約束,銀行房貸的放款速度變慢也直接沖擊著它們的現金流。

許多房企當前面臨的普遍情況是,銷售面平平、回款也不理想,現金流存在一定壓力。

據中信證券統計數據,2021年8月,全國商品房銷售面積較2019、2020年同期分別下降4%及15.6%,銷售額則分別增長3.3%及下降18.7%。根據禧泰數據,今年8月,中國315個樣本城市中106個出現房價同比下跌,189個出現環比下跌。

一位龍頭房企公司的人士對21世紀經濟報道表示,“現在一手房放款看開發商質量,基本上給兩到四個月都有,是越來越緊的。”

而據21世紀經濟報道記者從廣州、深圳以及東莞等地的多名經手房貸業務的銀行人士處獲得的消息,目前多數銀行的房貸業務放款處在較長的周期。一名東莞四大行的人士表示,“我們行你就別想了,一年后再來。”

而深圳一名商業銀行的人士則指出,“我們行現在基本不接新的,不做了。今年就不要想了。”

一名TOP5房企總部財務部門的人士告訴21世紀經濟報道記者,現在確實回款周期變長了。“資金鏈很吃緊,上下游企業也沒什么積極性。現在大部分的融資渠道也被叫停或受到相關調控,之前還可以用私募、短拆等,現在成本太高也不復存在了。”

不過,業界普遍認為,房企所遭遇的境況有望在第四季度得到緩解。一個重要信號是,央行貨幣政策委員會第三季度例會明確提出,要維護房地產市場的健康發展,維護住房消費者的合法權益。

一位不愿具名的分析師在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示,“第四季度房貸的投放或會更積極一些。如果資金面沒那么緊,房企的現金流就會好一些,正常一些,壓力也就沒那么大了。”

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